築25年以上でも「住宅ローン控除」が使えるケースは少なくない。｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 神楽坂

こんにちは！店長の平野です。

今日は「築25年以上のマンションでも住宅ローン控除が使えるケースが意外と多い」ことについて書きます。今年7月頃に何気なくヤフーニュースを見ていて【ローン控除を使えるのに使っていない方が少なくない】という見出しの記事をみつけ、それはあまりにも勿体ないと思ったので、少し詳しく書いてみようと思った次第です。

 

■住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除という税制を、とてもざっくりとご説明すると

◎住宅ローンを利用してマイホームを買うと、翌年から10年間「所得税・住民税の還付」を受けられる。

◎１年間の還付上限額は20万円、10年間で総額200万円の還付。（年末時点のローン残高の１％が上限）

◎売主が不動産業者などで物件価格に消費税が含まれている場合は、還付上限額が倍の40万円（10年で400万円）

というものですが、その対象となる「取得物件」にも制限があります。マンションのような耐火建造物の場合は、築25年以内という規定があるのですが、実は、ここだけを見て「築25年以上だと適用外」と早とちりしてしまう方が多く、また不動産会社の担当者もその判別が完璧ではないという実情もあるようです。

 

■築25年超でも「住宅ローン控除」が使えるケースとは？

マンションの場合、築25年を超えていても住宅ローン控除が使えるケースがあります。国税庁のホームページには「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。 」と書かれていますが、とても簡単に言ってしまえば「耐震適合証明書という証明書が取得できる物件」であることです。この証明書が取れるかどうかの審査にはとても面倒な複数の基準がありますので、一般の方がその基準を把握し、ご自身で判別するのはなかなか困難でありますが、不動産会社の担当者に聞けば調べて貰えるので、ここでは「使えるケースもある」とだけ覚えておくと良いでしょう。

 

■どれぐらいの「損得」の差になるのか？

先般も私がご購入を仲介した案件で、千代田区三番町にある築45年を超えるヴィンテージマンションがあり、そのマンションはたまたま私が4年前にも売却を担当したことがあり、その時に調査して「適合証明書」が取得できることを把握していました。

今回仲介した住戸は、不動産会社が売主の「フルリノベーションマンション」だったので、ローン控除による還付額は年間40万円、10年間で400万円の還付額となりましたが、実はコストの差はそれだけではなく「購入時の登記費用」と「不動産取得税」にも違いが出ます。

購入時の登記費用も「登録免許税の軽減措置」が適用でき、今回のケースでは軽減適用無しの場合と軽減適用有りの場合では約32万円の差となり、また物件取得後に支払う不動産取得税も軽減措置無しと有りだと約82万円の差になりますので、住宅ローン控除の400万円も合わせると、その差はなんと514万円！にもなります。大きいですよね。

耐震適合証明書の取得には、50,000～60,000円の費用がかかりますが、得られる軽減メリットからすれば、とても安いものと言えます。

 

■なぜ「適用できない」と見落とされてしまうケースがあるのか？

実は、この「適合証明書」が発行できるか出来ないかは、検査機関や設計士が判断するのですが、その基準はかなり厳格で「マンションの修繕履歴」や「長期修繕計画書が揃っていること」「竣工図面（設計図）」「建築時の申請書類・検査書類など」「耐震助教工事の記録」など様々な要素で判断されます。ところが、築年数の古いマンションや、途中で管理会社が変わっているマンションの場合、管理会社は「長期修繕計画書」を持っていない場合もありますが、物件の所有者が購入した時に交付されたものを保管しているケースもありますし、現在は「建築時の検査書類」が役所にも保管されていないが、区分所有者様が保管なさっているケースもあり、適合証明書を発行するのに必要な確認書類が入手できる出来ないという差が出たりします。また、Ａという設計士は「適合証明書は取得できない」と判断した物件でも、たまたま以前同じ物件で取得をチャレンジして「取れた（発行できた）」という設計士もいます。

実際に今回の「千代田区三番町」の例でも、当社スタッフが物件の売主業者さんに最初に確認した際には「この物件は取れません」という説明を受け、同じマンション内で他の部屋を売り出していた仲介業者に御客様が問い合わせした際も「住宅ローン控除は使えません」という回答をされていました。

 

■築25年以上でも適合証明書が取れやすい物件の一例

上記のマンションは大通り沿いではありませんでしたが、都心部の大通りに面したマンションは比較的「耐震適合証明書」が取得できる物件が多いです。これは「耐震診断」と「耐震補強工事」を実施しているケースが多いからで、それらを実施している理由は「行政により義務化されているから」です。国土交通省や東京都では都内の大通りのいくつかを「特定緊急輸送道路」と位置付けており、これらの道路は震災や災害時に輸送道路の役割を果たす必要があるため、沿道にある旧耐震のマンションは「耐震診断」を行うことを義務付けており、結果「耐震補強工事」を実施する際には補助金を出すことにしています。

平成30年6月末時点での公式発表では、都内の特定緊急輸送道路沿道のマンションの耐震診断の実施率は97.4％で、そのうち補強工事を実施した物件を含め耐震基準を満たす物件の割合は40.0％に達したと発表しています。まだ60％のマンションは耐震基準を満たしておらず、これから補強工事を実施するという状況ですが、言い換えれば、緊急輸送道路沿いの旧耐震マンションの40％は耐震適合証明書が取得できるという状況でもあります。特定緊急輸送道路が「どこ」なのかはインターネットなどで検索すると確認することが出来ます。

上記はとても分かりやすい一例ではありますが、それ以外にも「取得できる例」はさほど少なくはないので、物件を探して「これは！」という物件に出会った際には、物件の担当者に一度確認してみることをおススメ致します。